租售並舉：更好地滿足居民的住房需求

導語

以“租售並舉”為原則，進一步滿足居民全生命周期住房需求，努力實現更高水平的全體人民住有所居🍢。

2022年6️⃣，為支持和滿足中國房地產市場剛性與改善性需求🚸，多部門、多地區相繼推出了一系列政策舉措🙇🏿‍♀️，如下調住房商業貸款利率和公積金貸款利率下限、降低購房首付比例、提高公積金貸款額度♑️🙍🏿‍♀️、提升借款與還款便利度👧🏻🙋🏿‍♀️、減免交易契稅等。

這些多舉措、全方位的政策組合拳👍🏽🎫，主要是針對剛需群體潛在購房需求，同時精準支持改善性住房需求，著眼於有效降低購房負擔和貸款成本、提供政策支持和鼓勵誘因、提振信心與修復情緒，目的是提升居民購房需求🕵🏽‍♀️🔢、促進合理住房需求恢復與有效釋放🥄，並取得了一定的穩市場🧚🏿‍♂️、穩預期的實際效果🧎🏻‍➡️。

值得留意的是🏇👩‍🦰，在這一輪穩地產、促需求政策的出臺與執行過程中👩‍👩‍👧，各地政府努力做到實事求是📸、因地製宜🍲、因城施策👫、一城一策，按照自身實際情況🥲，有步驟🙅🏻、有秩序、有彈性、有差別地調整優化當地房地產政策⌛️，用足用好政策工具箱，跟進中央政府政策推出相關配套措施並確保落地生效🔱🧙‍♀️。

房地產業依然是中國國民經濟的支柱產業

圖源🛂：VEER

一直以來，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。2012—2022年，房地產業對中國GDP增長的貢獻率和房地產開發投資占固定資產投資的比重穩步抬升🦓，2017—2022年，房地產業產值占名義GDP比重年均接近7%，每年直接拉動GDP約1個百分點🙋，房地產投資占社會固定資產投資比重約1/4。反過來測算，房地產投資增速每下降1個百分點，將導致固定資產投資和社會消費品零售總額各減少0.3～0.4個百分點。

與此同時，房地產行業在財政稅收✏️、居民財富、社會就業、貨幣信貸等方面也發揮著不可替代的作用。地方政府收入由房地產貢獻的相關稅收和土地出讓收入依然是地方政府的重要財源🧏🏼‍♀️，房地產業相關收入約占地方綜合財力的50%，但地方政府對土地財政🟧👸🏻，房地產的直接稅收及土地出讓收入的依賴度有所下降🌲；住房作為居民主要財富載體和大類資產配置的核心🏌️，其市場價值與GDP的比例依然較高📔，房地產約占城鎮居民資產的60%；作為吸納中國實體經濟就業的重要行業，城鎮人員房地產業就業人數增長率仍高於城鎮就業增幅🩱；房地產業仍是中國經濟信用創造的主要載體之一和信用周期最重要的穩定器之一，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響，與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%👷。

相關文獻證明，房價上漲雖然有可能通過誘使勞動力流出、倒逼企業加大研發投入等路徑來帶動製造業轉型升級（高波等👨🏿‍🍳，2012🧔🏿‍♀️；余泳澤和李啟航，2019），但房價過快上漲也可能對以製造業為代表的實體經濟帶來擠出效應和資源錯配效應，對企業技術創新效率、資本回報率和就業產生沖擊（Chaney et al.，2012🕵🏿‍♀️；Miao and Wang，2014；王文春和榮昭🐚，2014👮🏿‍♂️；Bleak and Liu，2018；佟家棟和劉竹青👨🏿‍🦳👶🏿，2018；周穎剛等，2019；楊君等，2020）。加上分稅製集中財權使地方政府逐漸走向以土地征用、開發和出讓為主的“土地財政”發展模式🔠，因此地方政府有必要實施限購政策，以促進投資“脫虛向實”（Pang📓，2012；孫秀林和周飛舟，2013🗡；胡寧等，2019）。

2016年的中央經濟工作會議上首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”（“房住不炒”）。此後👵🏽，各地區、各部門出臺了一系列房地產調控政策。最近一輪的房地產市場下行周期起始於2020年第四季度壓降房地產企業杠桿的“三條紅線”和限製銀行房地產信貸的“兩條紅線”。從凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年下半年開始，房地產市場明顯進入下行調整期🚴🏼，並成為宏觀經濟增速放緩的主要驅動因素之一。

2022年🐔，房地產投資在歷史上首次出現負增長🪑，全國房地產開發投資總額為13.29億元🤽‍♂️🤸🏿‍♀️，投資增速從凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年的4.4%下滑至-10%🧜🏼🤷🏻，房地產業產值對GDP的占比下降至6.1%，直接拖累GDP增速約1.15個百分點，間接拖累GDP約1.5個百分點👙；拖累固定資產投資增速3個百分點，拖累社會消費品零售總額增速3.5個百分點🚴🏼‍♂️💴，成為經濟下行壓力的主要推動因素之一。房地產投資增速大幅放緩會嚴重影響地方政府土地財政收入。商品房銷售面積為13.58億元🚏🔄，同比下降24.3%，商品房銷售額為13.33萬億元🏊🏻‍♀️，同比下降26.7%。

在房地產開發投資下降10%的情況下🧑‍🎨📀，2022年基礎設施投資和製造業投資兩端持續發力👨🏻‍🦼‍➡️，分別增長9.4%和9.1%，全國固定資產投資同比增長5.1%，較凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年增速提高0.2個百分點，資本形成總額對經濟增長的貢獻率超過50%💪🏻。整體投資在實現穩定增長的同時🛌📳，投資結構正在進行深度調整。

這一組數據，說明在周期性因素之外，中國的房地產市場和房地產行業已經發生了結構性、根本性的變化。

但即使在這樣的同比大幅調整的情況下，2022年房地產投資占社會固定資產投資比例依然為23.2%，商品房銷售額為13.3萬億元，依然占GDP產值的11%左右，因此房地產依然是重要的固定資產投資標的和耐用消費品。考慮到房地產行業對建築⛷、材料👦🏼、消費、金融等上下遊行業的帶動作用🏪，所有相關領域疊加占GDP的比例可能接近30%。可以說🛬，仍不可低估房地產對國民經濟各方面的重要影響。

由“增量時代”進入“存量時代”

圖源：VEER

從根本上說，2012—2022年房地產行業尤其是住宅地產市場的繁榮和發展🧑‍⚕️，這與人民群眾生活品質提升後改善居住環境的需求🤘、全國城鎮化發展水平提升後進城人口的居住剛需、舊城改造和城市升級的建設需求高度相關。《中國人口普查年鑒2020》的數據顯示，中國家庭戶人均住房為1.2間🧛🏻‍♀️，有22個省級行政區家庭戶人均住房超過1間👷🏽‍♀️。中國城鎮住房已經從供給短缺發展到總體平衡。

但是，中國經濟增長的底層邏輯已經發生了重大變化，在人口形勢、城鎮化和住房自有率等方面出現了不可忽視的變動👩‍👩‍👧‍👧。

第一個變化是人口結構和人口增長趨勢。最近10年◻️⛅️，中國新增人口總體呈急劇下降趨勢👆🏽，與此同時🧡🤾，生育主力人群占總人口的比例和10年前相比下降超過20個百分點🐜，育齡婦女數量、生育意願與生育水平也有較大幅度的下降🧑🏼‍🎤。從2010年第六次全國人口普查到2020年第七次全國人口普查🅿️，15～49歲育齡女性人口減少了4591萬（大致相當於美國育齡女性數量的60%），凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年和2022年又分別減少了約500萬和400多萬，2022年21～35歲生育旺盛期育齡婦女更是減少了近500萬人。按照每年新生兒總量與育齡女性總量比4.4%計算🏬，前述數據意味著中國每年少出生20萬人以上🕊。社會生育意願降低和老齡化帶來的死亡率增加⚪️，給中國人口增長進一步帶來壓力⚓️。

國家統計局的數據顯示，2022年末全國人口為141175萬人，比凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年末減少85萬人🏄‍♂️，人口總量在61年來首次出現下降，人口出生率和人口自然增長率分別為6.77‰和-0.60‰，比凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年分別下降了0.75個千分點和0.94個千分點。晚婚晚育和不婚不育等社會文化觀念、生育觀念與婚育模式的變化🧑🏿，核心家庭平均人口數變小帶來的多代戶家庭占比下降和單人戶💃🏼、兩人戶占比上升（於嘉和謝宇🧲，2019）🏌🏽，既間接擴大了人均住房面積🗿，也給住宅和商品房的產品提出了不一樣的要求✍🏽💀。

第二個變化是城鎮化水平👨🏿‍🔬。目前😾🧜🏽‍♀️，中國已步入城鎮化較快發展的中後期⚃，2022年常住人口城鎮化率已經達到65.22%🖖🏽，提前實現了“十四五”時期提高到65%的目標🎚，按實際人口密度計算的城鎮化率可能已經超過了70%✳️，相比之下💏，發達國家大致也只是在80%左右的水平🙍🏿。通過進一步提高城鎮化率提升中國房地產市場的空間已經相當有限。

第三個變化是自有住房比例。受過去較長時期實行的住房實物分配製度和其後公有住房出售的決策、實行城鎮住房製度改革後商品房供需兩端快速發展以及中國民眾對自有房屋偏好較強等諸多因素影響🐻，中國城鎮居民自有住房居住比例已經達到了相對較高的水平。2020年第七次全國人口普查結果顯示，中國居民居住在自有住房的比例達80.3%，其中城鎮的自有住房居住比例為73.0%👸🏼，租賃住房比例為21.1%。根據經濟合作與發展組織保障性住房數據庫（OECD Affordable Housing Database），截至凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年底，經濟合作與發展組織成員國的自有住房比例均值為67.7%。換言之，目前中國城鎮居民自有住房居住水平已略高於發達國家占比較高的經濟合作與發展組織成員國的平均水平。

基於中國的實證數據，大城市自有住房的高資產屬性有助於購房者獲得更多金融資源和財富保障，且不會落入降低勞動者流動性、導致失業率上升和經濟活力下降的“自有住房陷阱”𓀓，但在有收縮風險的中小城市👷‍♂️🙅🏽‍♂️，自有住房的低資產屬性確實有可能導致購房者和城市發展被困於“自有住房陷阱”（陳友華和呂程🍼，2020）🧜🏻‍♀️。

隨著城鎮化進程進入中後期、人口增長趨勢和人口結構發生較大變化🪑、城市住房自有率已達高位👡，支持中國住宅地產開發增長的核心需求已經較為充分地釋放和滿足，房地產市場將由“增量時代”進入“存量時代”，房地產開發企業“高周轉、高杠桿、高收益”的數量擴張型發展模式，亟待轉變為更註重結構優化、質量提升的精細化發展模式💆🏿‍♀️。但也必須看到，剛性和改善性住房需求仍有較大潛力，仍需努力滿足。

剛性需求空間較大，改善需求富有潛力

圖源：VEER

一方面，從新增需求來看，中國每年城鎮新增就業人數將在一段時間內保持在1000萬左右的規模，首次置業人群、青年置業人群、婚房主力人群、異地創業人群等將繼續帶來旺盛的剛性需求😿🙅🏽‍♂️。核心家庭小型化、婚育模式出現變化、老齡化下的獨居行為等新情況、新趨勢，也為住宅和商品房提出新的要求、創造新的需求。規模可觀的住宅存量帶來的住房拆遷🧏🏻‍♀️、改造等提質升級行為，以及城市更新過程中的產業重構🫳、城市功能調整🧛🏼、提高土地利用率等行為，也將持續帶來一定規模的剛性住房需求🤲🏼。

從結構變遷來看，在城鎮住宅存量、住房套均面積👮🏻、城市住房自有率、套戶比等指標穩步提升的同時🪕，也必須看到中國住宅供給的總體平衡背後依然存在一定程度的結構性差異與局部緊平衡。考慮到城鄉差異🥥👎🏽、城市規模差異、空間地理分布差異、地區房地產政策差異、居民收入與財富差異、房價負擔差異、住房來源差異🧑‍🔬、住宅配套條件差異等因素，城鎮尤其是高能級城市☮️、城市、重要節點城市、戰略接續成長城市的剛性住房需求依然規模較大、潛力較大。

從城鎮化進程來看，根據世界城市空間演進的客觀規律、房地產業發展演進的歷史進程和中國經濟社會的具體特征，各類要素🙅🏻‍♀️、資源、稟賦向城市尤其是核心城市與核心城市群集聚的速度將不斷加快。特別是京津冀🧜🏻🤲🏿、長三角、珠三角、成渝、長江中遊五大城市群，在政策和市場雙因素共同驅動下🚺，已經成為推進中國新型城鎮化和參與全球競爭的重要空間載體🫀，並穩步從世界級城市向世界級城市群發展，未來將形成城市群多足鼎立、梯次崛起的新發展態勢和新空間分布形態。完全有理由相信𓀔，在未來數十年內🦹🏻，農村人口向城鎮流動、鄉鎮與低能級城市人口向高能級城市遷移、非核心都市圈人口向核心城市群聚合的趨勢將持續下去，並為高能級城市和核心城市群繼續帶來長期、穩定、可預期的剛性住房需求。

另一方面，《中國人口普查年鑒—2020》的數據顯示👨‍🚀，2020年中國家庭戶人均住房建築面積為41.76平方米🚵🏼，相比2010年第六次全國人口普查時增加了10.7平方米🐮，增幅約34.4%🏊🏼‍♀️。中國城市規劃設計研究院和中國建築設計研究院有限公司在凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年發布的《城鎮家庭居民“住有所居”量化指標研究報告》中，設定了中國城鎮家庭居民人均住房面積的底線標準為13平方米🪞，舒適標準為30～40平方米👵🏽。因此，“存量時代”的房地產市場，伴隨著的是中國城鎮家庭住房的發展階段已經從“有得住”“住得起”邁向“住得好”🍴，發展目標已經從“住有所居”升級為“住有宜居”“住有安居”。

在這一過程中，城鎮居民的住房需求將從擴大居住面積轉變為拓展空間功能、提升住房舒適度、提高居住品質與生活質量，考慮因素將進一步覆蓋到居住區位、配套資源、社區服務、小區環境✌🏿、物業管理等諸多方面，購房模式將呈現出通過一次或多次的“先賣再買”的連環交易以及“以購換租”“以小換大”“以舊換新”“以遠換近”來改善和提升住房條件的梯次性、有序性、漸進性👨🏼‍⚖️，同時有望促進涵蓋住房開發、交易、租賃、物業管理🧚🏼‍♀️、城市更新、家庭裝修🌛、保潔搬家等房產購買🙇‍♂️、使用✣、處置、維護住房諸環節的相關居住服務活動發展。

研究表明，住房可負擔性對家庭形成期流動人口居留意願的擠出效應更強🫗，公共服務水平對家庭擴張期流動人口居留意願的引力效應更強（於瀟和徐英東👩🏼‍⚖️，凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！）。根據國家發展和改革委員會2022年印發的《“十四五”新型城鎮化實施方案》🧑🏼‍🦳，非戶籍常住人口在流入地享有的基本公共服務項目數量和水平將穩步提高，加快轉變城市發展方式以建設宜居😏、韌性、創新👨‍🍼、智慧🍢、綠色▪️、人文城市🦹🏽。在增加普惠便捷公共服務供給、健全市政公用設施🖍、完善城市住房體系、有序推進城市更新改造、增強創新創業能力等城市工作方面的具體努力，將為人戶分離人口和非戶籍常住人口、符合條件新市民和青年人等群體、居住在老舊小區和城中村等待改造地段的人群🤩、外出務工人員返鄉置業群體進一步放松購房資格👉🏽，從而帶來新增購房需求🌸。

與此同時🦸‍♀️，不同居住人群也各自存在特定的、特有的、特殊的改善性需求。例如，“十四五”時期中國60歲及以上老年人口總量將突破3億人，占總人口比重超過20%，進入中度老齡化階段。到2035年前後，中國老年人口總量將增加到4.2億人左右，占比超過30%💆🏽‍♂️，進入重度老齡化階段。在老齡化趨勢下，高齡人群及其家人對住房的出行、醫療🏋🏽‍♀️、康養等方面的相關配套設施將更為重視。

又如👩🏼‍🦱🦀，凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年中國城市規劃設計研究院發布的《全國主要城市通勤時耗監測報告》顯示，全國36個主要城市中有超過1000萬人平均每日單程通勤時長超過60分鐘🫂，個人身心健康可能受到超長時間的“極端通勤”的嚴重損害，城市運營也面臨著交通擁堵🆑🍚、土地利用、空氣汙染、能源損耗等方面的挑戰。因此🦡，在城市非核心區域居住、在城市核心區域工作的職住分離人群在交通通勤和實現職住平衡（Jobs-Housing Balance）方面均具有較大需求。

商品房市場🙊：精準施策🤸，穩定預期

圖源🏬：VEER

中國居民家庭剛性和改善性住房需求的潛力仍然較大👇🏼，租購並舉發展模式發展空間也仍然較大。總的來說，應當在堅持“房住不炒”定位與“穩地價🛶、穩房價、穩預期”目標改變的前提下，尊重中國房地產市場的區域性差異、共時性差異，繼續穩妥實施房地產長效機製，保持調控方式的因城施策🫴🏿、因時施策、分類指導、集約高效𓀔、糾偏微調，壓實落實各地房地產調控的主體責任和監督責任🧗🏻📩，既要立足當下以應急政策夯實住房市場築底復蘇的態勢、緩解行業當期壓力💗🎟，又要放眼長遠以有效措施穩定預期、提振信心、培育行業未來健康發展的根基，更好地解決居民住房難題🫄🏽、滿足剛性住房需求⚃，實現穩增長🎿、防風險、促發展三重目標🏛。

房地產行業是宏觀經濟非常好的分析樣本、實證範例和“晴雨表”🙋🏽‍♂️🧖🏿‍♀️。對投資🥵、消費、需求端🌵、供給端、作為流量的收入和作為存量的家庭部門財富等🍱，都具有相當的指標意義與研究價值。居民購房的意願、能力與決策特別是剛性需求，在很大程度上受到居民對宏觀經濟、調控政策、房價變化🫶🏿、個體收入等方面預期的影響。因此，應當保持房地產調控政策和貨幣、財政🏎、土地🚯、稅收、產業等相關政策的製度化、體系化、連續性〽️、穩定性👩🏻‍💻、可預期性👷‍♀️，應當以穩為主、循序漸進💿，有計劃🧷、分步驟地實施政策調整✊😓，盡量減少對市場的沖擊和影響👐🏽，以穩定居民的預期、收入和購房意願👨🏽‍🚒，保障剛性住房需求和改善性住房需求。

有條件的城市可繼續優化差別化住房信貸政策，實行調整限購、限貸🦆👩🏻‍🚒、限售、限價等現行限製的常規性、普惠性政策，並適時考慮針對剛需群體采取下調首套住宅貸款首付比例、降低房貸利率👩🏿‍⚖️、有序縮短按揭貸款審批與放款周期、提高公積金貸款額度或以公積金覆蓋首付的比例、減免交易稅費、提供購房補貼、逐步降低落戶標準和購房門檻等差異化支持措施，提振購房者信心、穩定購房者預期，更好地支持和滿足剛性住房需求。

在滿足首套住房消費需求的基礎上，可考慮適時降低二套房首付比例👩🏿‍🍳、適當下調二套房貸利率加點、調整限購套數、調整限購區域等措施以滿足改善性住房需求，探索提高住房貸款借款人最高年齡🌄、加大支持和創新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施以滿足老年人、新市民、創新型應用型技能型人才🚎、多孩家庭等群體的住房消費需求🚣🏿‍♂️，更好地降低購房成本🏇🏿👨🏼‍🎤、提升換房意願🤣、釋放合理的改善性購房需求。同時，應繼續嚴防嚴懲經營用途貸款違規流入房地產領域，更好地抑製投機性需求與投資性需求。

住宅租賃市場：完善住房保障體系

在重視穩定商品房市場的同時，也必須加快完善以公租房🤽🏼、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，並以人口流入規模大、房價水平高的城市作為政策重點，加快探索和發展房地產新的發展模式🧉，因城施策做好城鄉規劃🎓、土地利用規劃和住房供應規劃🎷，從源頭處理好人✝️、地、房的關系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場🦹‍♀️，為更好地滿足剛性住房需求與改善性需求提供助力與補充🧏🏿。

黨的二十大報告從“增進民生福祉，提高人民生活品質”的角度闡述和強調了房地產發展方向，即“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位👩🏻‍🦱，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度”。相較其金融屬性、資產屬性，未來相關政策應更為關註、呵護🛀🏻🔙、培育住房的居住屬性👫、民生屬性，應大力發展長租房市場🕺🏽👍，推進保障性住房建設，加快構建高端有市場🏋️‍♂️、低端有保障的住房製度。這既有利於從需求端解決住房難🧑🏽‍💼📍、住房貴、住有所居、共同富裕的問題，也有利於從供給端有效抑製房價過快上漲、促進房地產市場平穩健康發展。

在土地👩🏻‍⚖️、財稅🦸🏻‍♀️🛟、金融等方面應給予保障性租賃住房更多政策支持，與加快發展保障性租賃住房政策聯動🦹🏻，服務構建租購並舉住房製度。各地保障性租賃住房項目供給建設與運營進度應適度加速，並考慮改建改造有條件的存量房屋以形成非自有產權保障性租賃住房，對沖商品房建設放緩壓力、熨平住房結構性差異與局部緊平衡、消化剛性需求和釋放消費潛力、穩定宏觀經濟增長、推動社會發展。未來信貸資金投放也應對此有所傾斜和繼續支持，提升金融服務水平，促進房地產業良性循環和經濟健康發展👩🏽‍🎤。

參考文獻

[1] 陳友華, 呂程. 自有住房陷阱與中國住房因城施策 [J]. 河海大學學報( 哲學社會科學版), 2020, 22 (5): 68-76.

[2] 高波, 陳健, 鄒琳華. 區域房價差異、勞動力流動與產業升級 [J]. 經濟研究, 2012 (1): 66-79.

[3] 國家發展和改革委員會. 關於印發“十四五”新型城鎮化實施方案的通知 [EB/OL]. (2022.06.11) [2023.02.01]. https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/tzgg/202207/t20220712_1330365.html.

[4] 國家統計局. 第七次全國人口普查公報 [EB/OL]. (凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！.05.11) [2023.02.01]. http://www.gov.cn/guoqing/凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！-05/13/content_5606149.htm.

[5] 國家統計局. 2022 年國民經濟頂住壓力再上新臺階 [EB/OL]. (2023.01.17) [2023.02.01]. http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202301/t20230117_1892090.html.

[6] 胡寧, 王雪方, 孫蓮珂. 房產限購政策有助於實體企業“脫虛返實”嗎? [J]. 南開管理評論, 2019 (4): 20-31.

[7] 龐溟. 更好滿足剛性住房需求 [N]. 經濟日報, 2023-01-31.

[8] 孫秀林, 周飛舟. 土地財政與分稅製🐉：一個實證解釋 [J]. 中國社會科學, 2013 (4): 40-59.

[9] 佟家棟, 劉竹青. 房價上漲、建築業擴張與中國製造業的用工問題 [J]. 經濟研究, 2018 (7): 59-74．

[10] 王文春, 榮昭. 房價上漲對工業企業創新的抑製影響研究 [J]. 經濟學( 季刊), 2014 (2): 465-490.

[11] 楊君, 劉瑤, 蔣墨冰. 房價上漲🧑🏿‍🦰、建築業擴張與中國製造業資本回報率 [J]. 產業經濟研究, 2020( 3): 114-126.

[12] 於嘉, 謝宇. 中國的第二次人口轉變 [J]. 人口研究, 2019, 43 (5): 3-16.

[13] 於瀟, 徐英東. 流入城市對流動人口居留意願的影響 [J]. 人口研究, 凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！, 45 (1): 50-67.

[14] 余泳澤, 李啟航. 城市房價與全要素生產率：“擠出效應”與“篩選效應” [J]. 財貿經濟, 2019 (1): 128-143.

[15] 周穎剛, 蒙莉娜, 盧琪. 高房價擠出了誰💂🏼‍♂️？ [J]. 經濟研究, 2019 (9): 106-122.

[16] Bleak Alexander, Liu Xuewen. Credit expansion and credit misallocation [J]. Journal of Monetary Economics, 2018 (94): 27-40.

[17] Chaney Thomas, Sraer David, Thesmar David. The collateral channel: how real estate shocks affect corporate investment [J]. The American Economic Review. 2012, 102 (6): 2381-2409.

[18] Miao Jianjun, WANG Pengfei. Sectoral bubbles, misallocation, and endogenous growth [J]. Journal of Mathematical Economics. 2014 (53):153-163.

[19] Pang Ming. The impact of China’s fiscal and monetary policies on regional disparity in housing prices [D]. Hong Kong: University of HongKong. 2012.

*本文僅代表作者個人觀點👨🏼‍🚒，僅供讀者參考💪🏼👨🏼‍💼，並不作為投資🏋🏼‍♂️、會計⛲️、法律或稅務等領域建議。編輯：潘琦🎧。